资色丨佳兆业递交分拆物业上市申请 郭英成的资本故事要如何讲

正规网赌平台,在先后收购南太地产、美加医学、明家联合、ST生化之后,潮汕商人郭英成紧随同行陈卓林和杨国强的脚步,于近日正式宣布分拆旗下物业上市。

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实际上,佳兆业早有分拆物业上市的计划,并非跟风而行。去年中期业绩会上郭英成谈及公司多元化发展时,就曾透露旗下物业板块已较为成熟,正准备分拆上市。

不过有业内人士认为,物业企业贴近社区、贴近业主的优势尚不能成为其发展O2O业务的核心竞争力,物业企业的O2O之路仍需继续探索。

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该报告预测,未来五年国内的基础物业管理市场和社区增值服务市场规模将分别突破1万亿元人民币,物业管理行业迎来新一轮成长机遇期。

第六家港股房企物业上市公司的故事

审校 张喜良

在3月份发布的2017年年报中,佳兆业则进一步明确提到会考虑在恰当时候分拆旗下物业于香港主板上市。

2017年1月,北京市内一片住宅区。REUTERS/Jason Lee

虽然此前佳兆业集团遭遇了破产重组等危机,佳兆业物业的发展却始终较为平稳,过去三年,该公司的营业收入及利润逐步提升,2017年毛利为2.04亿元、净利润0.71亿元,2015年-2017年收益复合增长率18.3%,净利润复合增长率为11.2%。

“物业公司分拆的目的还是为了上市,当年物业公司成为风口,股价甚至高于地产公司,刺激了地产公司分拆。”房企新城控股(601155.SS)副总裁欧阳捷说。

若单从物业自身规模来看,作为首批赴港上市的物业公司,彩生活凭借轻资产模式,目前在管建筑面积已达9亿平方米,6月初刚刚挂牌的碧桂园服务为3.3亿平方米,250亿港元的市值及2017年31.22亿的收益也均属于港股物业公司市值之首,去年底上市的雅生活去年收益也达到了17.61亿元。

国内房地产市场已进入“白银时代”,每年新建房产规模难有大突破,大型房企急需找到新的业务增长点,原本处于从属地位的物业管理晋升为新看点。除了稳定的基础物业服务收入外,各家企业还希望探索出适合物业公司发展的O2O新路,扩大增值业务的贡献。

因为处于最初步的阶段,关于佳兆业物业上市的预期时间表及股份发售细节均尚未能知晓,佳兆业方面除了“一切以公告披露为准”外,也再无更多回复。

目前共有彩生活、中海物业、绿城服务等五家物业服务企业在港上市。

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据中国指数研究院6月中推出的《2017中国物业服务百强企业研究报告》,南都物业和碧桂园物业已报送招股材料,有望成为首批A股上市的物业服务企业。截止6月12日,已有49家国内物业服务企业挂牌新三板。

值得一提的是,去年9月份佳兆业物业就已经开始收购整合的动作——收购深圳齐家科技,利用其“小区管家”互联网平台和产品技术,构建智慧社区大生态圈,同时加快后续对中小型物业的并购能力和整合能力。

上海7月7日 –
虽然资本市场对于中国物业企业的热度有所降温,但今年来中国房地产企业整合或分拆物业公司的举措如火如荼,独立上市意图已是昭然若揭,但相当多企业更看重线上线下结合所带来的巨大商业价值。

公告显示,佳兆业建议分拆旗下附属公司佳兆业物业的股份在香港联交所主板独立上市,目前该项建议分拆计划已获得联交所确认,并于6月22日正式提交了上市申请表格。

欧阳捷认为,物业公司的现实价值在于帮助地产企业提升品牌价值和产品溢价,因为产品与服务是住宅产品的两翼,不能偏废;同时获得现金流和利润。

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申万宏源研究所海外研究部资深分析师李虹表示,2014年彩生活作为首家中资物业股上市之后,因物业公司属非周期属性,较地产股本身能够更高估值,一度成为市场的热点;不过随着近期地产股的估值回升,市场对于物业股的关注度已有所降温。

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她解释称,在居家养老的需求中,上门家政和上门护理的需求占到了四成,因此中民未来的养老全产业链拓展路径,是通过收购的物业整合了相当多高黏性服务,在满足老人上门服务的需求后,再去扩展其他业务。

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他指出,物业公司的潜在价值在于未来尚不确定的发展机会,不仅在于住宅小区的“围城效应”,物业拥有最后100米的管控红线,而且在未来的存量住房市场越来越大的大背景下,智慧社区改造、老房电梯改造、装修改造等领域存在潜在的巨大市场空间和地产转型发展机会。

如业内人士所言,如今物业公司上市是市场竞争大势所趋,实属正常,于佳兆业自身,分拆上市无疑意味着旗下多了一个独立的集资平台,价值变现的同时也获得更多的发展机会和竞争优势。

她说,对于在住宅开发业务有一定规模、注重口碑和品牌维护的规模房企而言,通过物业管理服务作为切入点,将住宅和服务嫁接起来,可以提高消费终端客户的粘性,并通过增值服务挖掘新的盈利点。

且不论规模已经在5000亿之上的碧桂园,即便是绿城和雅居乐,在住宅市场竞争比物业管理更为激烈的情况之下,佳兆业物业要依靠母公司的规模来赶上另外几个同行,显然难以实现。

上海一位互联网业人士指出,“我可以直接上淘宝和京东,为何要在物业的APP上转一手,除非你有额外的奖励或好处。但这种奖励又能持续多久呢?”

此外,对于未来上市募集到的资金,佳兆业物业也有所透露,一是用于收购同类物业管理公司,以及和物管相关的业务、社区互补产品和服务公司,其次则是开发推广其正在进行的社区增值服务和产品,另外还有开发管理运营自动化、智能家居,其余的则作为运营资金。

仲量联行中国区研究部总监周志锋亦指出,物业分拆后,瞄准的是未来衍生出来的增值业务这块,包括物流、养老等。不过从实践来看,物业的资源很难转化成为它的核心优势。

第一太平戴维斯董事陆文坚也指出,碧桂园、雅居乐等房企以出售的住宅项目居多,于其物业公司而言更多是短期效应,但佳兆业旗下持有的商业项目比例较多,这或许会给佳兆业物业带来中长期的效益。

4月旭辉集团旗下东升物业在国内新三板挂牌;6月绿地(600606.SS)将旗下绿地物业出售给雅居乐物业。

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通过三年持续收购,已成为国内最大物业公司的中民未来控股集团相当关注与物业服务紧密关联的社区金融和居家养老业务。该公司董事长王晖此前在接受专访时表示,公司发展模式就是以物业为入口、金融为手段、养老为特色。

但与不少同行类似的是,在规模扩大的同时,佳兆业物业也有着负债率偏高的问题,截至2017年12月底,其总负债8.86亿元,负债率虽有大幅下降,仍达106%。

作者 林琦

然而,近两年资本市场对物业管理概念的追逐热度已减弱,虽然刚刚成功上市的碧桂园服务、雅生活再度引发了的房企分拆物业上市热潮,但规模及发展稍显弱势的佳兆业物业,能否吸引资本市场的围猎,目前还是一个未知数。

**两个万亿市场**

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