终于有人说透了!为什么房价稳定了正规网赌平台,但是地产股却狂飙!

但恒大选择在这个关键时节做出“非常规举动”,奇哥认为有三方面的原因:1,恒大负债高企,降低负债是当务之急。恒大总裁夏海钧此前就明确表示过,到2020年恒大负债将降到行业合理水平的70%,目前离这一目标相差甚远;2,房地产“金九银十”将至,恒大这一手降价促销牌,很明显有为传统营销旺季造势之意图;3,中央在一个月前刚刚说出要保证房价“不上涨”且企业要有政治站位,恒大此举完全是冲着落实中央指示的目的去的,许家印可谓是抓住了“加分”机会。

融创中国,今年上涨了超5倍,如果从去年低点4元左右看涨了快9倍;

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碧桂园,今年也早已翻翻。

某地产大V更是对中国房地产5年趋势进行了悲观预测:2020年房地产三足鼎立,房企从80000家,锐减到3000家,年淘汰7833家,50强房企淘汰率37.5%,强大、挣扎、退出,20强房企可能会出现死亡案例。

地产商的江湖

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有人的地方就有恩怨,有恩怨就有江湖,人就是江湖,你怎么退出。

如今地产商的发展也遇到了同样的境地,如今一线地产商业绩大增,但是对于中小地产商来说却是寒冬。

今年1-10月的销售额来看,行业前三房企业绩环比增长11.8%,而TOP4-20及TOP31-50房企业绩规模环比下降分别达10.5%和10.2%。

大鱼吞小鱼的戏码正在上演,等到五年以后、十年以后,等到这个行业在兼并重组之后就剩20家、50家、100家的时候,基本上就是房地产的下半场。

更令人意想不到的的是,在这危机关头已经有巨大房企打响了主动降价的第一枪:有媒体报道,恒大近期启动了一项全国范围的楼盘大型促销。这家中国第二大的房地产商对旗下住宅楼盘甚至可以最低74折的折扣进行销售。

地产商美好生活的投资逻辑

房子是用来住的,不是用来炒的,这是一个颠扑不破的真理。违背这个铁的法则,即使一时赚到了快钱,但早晚是要赔回去的。

融创中国的孙宏斌表示,这些年,他对房地产行业一直比较悲观。“这个行业不太可能暴涨,但是往下走可能性也不会太大,会在一个很窄的通道里,这个行业其实已经很难了。”

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地产商的未来是投资消费升级,投资美好生活。

在追求美好生活途中,美好生活必然要包括人们的居住。

未来,人们有了房子之后,更多地会考虑如何更安全,如何更舒服,如何更加智能。

最后分享一段话与君共享,这不仅仅适合地产商的未来,也适合你永远把这段话作为投资的座右铭:

以1天为单位做投资,靠的是运气;

以1年为单位做投资,靠的是能力;

以10年为单位做投资,靠的是规划与纪律;

以30年甚至50年做投资,靠的是时代格局。

三四线城市或将迎来理性回调,尤其是棚改紧急收缩的地区,效果或更加明显,毕竟支撑房价上涨的最直接动力被按下了,房价很难坚挺不降。对于刚需买房来说,如果真的不急,其实真的没必要火急火燎地往里冲,高位给炒房投资客接盘。毕竟三四五六线更大的利空,房地产税还在后面呢,目前来看这个政策的推出或许比所有人预料的要提前到来。

而传统楼市老大哥,万科最近也突破历史新高。

再者,实际上今年3月份的时候就有开发商的高管和奇哥透露过,房地产最艰难的时期还未到来,现在有些开发商在豪赌调控松绑,其实这是非常愚蠢的做法,毕竟这轮调控不同以往,可能比所有人想象的都要艰难,从目前来看至少3年之内是不会结束的。现在地产商其实最应该做的举动就是,抓紧出货换现金,随着后期调控力度加大,未来市场上的现金会更贵,更难借到。现在落袋为安,才能保全大局。还在苦苦支撑捂盘惜售的开发商,未来1-2年或会为自己现在的做法追悔莫及。

外资马失前蹄

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先来看看新进龙头碧桂园,外资中老牌投行瑞信在2016年发表报告指出:

碧桂园的去化率或下降,成为无法实现今年合约销售目标的主要风险。碧桂园去年下半年加快收购土地,一年内土储增近50%。不过,其近日进入土地成本高企且竞争加剧的一线城市,成为主要的营运风险。

由于其加速收购土地,预计其净负债比率至去年底增至70%,今年可能进一步上升。该行分析显示,碧桂园近日收购的项目,可能拖累2017财年往后的利润率。

给予碧桂园跑输大市评级,目标价由3元降至2.7元。

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再来看看历史走势,正是股价腾飞之时,看来专业机构也有马失前蹄的时候。

也许很多人也有着跟专业机构一样的看法,一方面政策收紧,另一方面企业杠杆率快速上升,为经营增加了很多不确定性,需要偿还大量银行利息。

据兽爷透露融创一年来销售同比增长76%的同时,推广费用翻了1.5倍,行政成本翻了2.8倍。从其字里行间,奇哥获得的信息是,楼市已经进入萧肃期,房子已经不好卖了,以融创为首的地产商现在加大推广费用其真正目的就是要在楼市更寒冷时期到来之前,加速甩卖手上的房子。

中国恒大,今年上涨了4.8倍;

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在全国加强限购、限售等一系列楼市调控政策下,也许绝大部分人觉得那些开发商日子不好过吧?

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小雪来了,今年楼市也逐步降温了。

其次,一年多没在公开市场拿地的融创也不得不承认“地价已到高点,未来应会下降”。要知道一年多前针对万科提出的“白银时代”,孙宏斌还在大怼特怼眼下明明是大企业的“钻石时代”。如今公开唱衰地价,其实就等于告诉大家房价要下跌,毕竟地产商最大的建安成本就是土地,面粉贫贱,面包还能更贵吗?

给我一个杠杆

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古希腊科学家阿基米德有这样一句流传千古的名言:“假如给我一个支点,我就能把地球挪动!”

企业如果在适当的时候加对了杠杆,对利润也能起到同样放大作用。

把时间拉回到三年前,行业内出现了明显的分歧。

2014年,万科的郁亮先生在第六届中国房地产科学发展论坛上发表了对于地产“白银时代”的观点。他主要的观点是:行业暴利时代结束,整体增速放缓,行业集中度有望提升,将更注重普通住宅和商业地产,一线城市的优势更明显。

正规网赌平台,万科作为当时行业龙头,“白银时代”观点一经抛出,受到市场巨大关注。万科管理层也的确在改变经营策略,明显地放缓拿地节奏,非传统地产的收入占比逐步提升,加快回款进度。

其实万科并没有完全对市场判断准确,其中对地价以及房价的判断,以及之后三四线城市的去库存化情况,这也才有机会让之后内房股三杰大展机会。

内房股三杰采取了与万科不同的发展策略,在2014-2016年做了大量杠杆型扩张动作,除了常规贷款以外,还有大量的配股、优先股、永续债等手段。

融创中国2016年发了100亿的永续债,17年上半年负债率位居众房企之首;

恒大采用优先股、优先票据、永续债等多种融资手段;

碧桂园2015年永续债规模增从2014年底的30.9亿元增至195.28亿元。

内房股三杰通过增加杠杆->加快周转->加大土地及项目储备,同时不放弃三四线城市,聚焦房地产主业的发展。

如今,地产行业格局已是沧海桑田。

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2017年1-10月中国房地产企业销售百强榜中,昔日老大哥万科被碧桂园超越,从数字差距来看,万科和恒大基本上已经失去了逆转碧桂园夺得第一的可能。

排行榜中最让人意外、也最不意外的是融创中国,昔日负债最多的融创如今成为半路杀出的黑马。

奇哥说过,当李嘉诚不顾非议,断然决定在房地产最好的时候离场时;当王健林以断臂姿态疯狂甩卖17家文旅外加70多家酒店时;当潘石屹转做“包租公”回头笑看地产风云时;当楼市调控大潮来临,政策密集宣发,国家高调喊话“房住不炒”回归住房居住本源时……但凡聪明者都应该嗅到了房价触顶迎来下跌的味道,房地产的危机或将到来。

也许这一切上涨与你认知不相符合,但是正是这种认知差异,造就了轰轰烈烈的近十倍股,财富也在此期间完成了再分配。

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