不动产登记全国联网难在哪?公众有“三大期待”

言归正传,征收房地产税的条件正在一步步成熟,时间和城市也确定了下来,征税也很可能比预想严厉。未来如何落实,一起拭目以待吧。

图片 1资料图:民众在不动产登记中心咨询政策、办理业务。
张浪 摄

不动产登记平台实现全国联网已经于6月16日实现。为稳定楼市,降低交易频率,从2016年开始,国家出台了各种楼市调控政策。

《中国新闻周刊》2018年第24期

“虽然我们不能说建立不动产统一登记制度就是为了征收房地产税为目的,但随着不动产统一登记制度的逐渐建立完善和全面铺开,其庞大的不动产信息客观上已经成为开征房地产税的基础性建设。”吉林省财政科学研究所所长张依群表示,可以说,不动产统一登记制度和全国信息数据联网制度的建立,意味着房地产税离我们越来越近。

不动产登记信息实现了全国联网,这是一个有标志意义的时间节点。

万博新经济研究院副院长刘哲表示,“互联网+不动产统一登记”的推进,是深化推进“放管服”改革的措施之一,通过信息管理建设,将会提升政府工作服务效率。

2012年6月,住建部初步完成“全国房地产信息联网系统”,完成了和60余个大中型城市及房地产热点城市的联网工作,并形成了统一的数据库。

如果你在重庆,旧别墅180平以内免税,新买的别墅和住房100平以上就要交税。如果你的房价高于均价3倍以内,税率是0.5%,3-4倍,是1%;4倍以上,是1.2%。同样新买一套600万的房子,最多每年要交72000元的房产税。有可能比收获的租金还高,入不敷出。

经济学者马光远指出,不动产信息联网的目的绝不是为了让房价下降,“房价的稳定是一个很复杂的工程,需要在制度建设上全方位的努力,把房价的下降寄托在不动产统一登记这一件事上不现实。”

上海和重庆从2011年就开始试点征收房产税了,各地新房地产税很可能会以此为参考。

不论是推出房产税,还是房地产的行政调控,都需要建立在掌握全面信息的基础上。但事实上,我们可以看到,持续了十多年的房地产调控,总是很难实现预期效果,甚至有时候完全偏离目标,越调越涨,背后一个根本原因是:政府对楼市的信息掌握不够充分全面。

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如此巨大的数据信息,此前一直处于零散、分割的状态。

参考终归只是参考,有其他声音认为上海重庆的标准过于温和,并不能对楼市过热起到真正的抑制作用。细则由各地方政府按具体情况决定,房地产税如果要推进立法,而且可以作为长效机制去调控楼市的话,必然会更加严厉。

此前,曾经有不少媒体担心,不动产登记全国联网会出现“难产”。这条新闻,实际是自然资源部对外界回应:不动产统一登记工作正在如期、稳步推进中。

国务院日前印发的《全国深化“放管服”改革转变政府职能电视电话会议重点任务分工方案》提出,2019年6月底前所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施“互联网+不动产登记”。

不过,对于这个“标志意义”到底该如何解读,其实存在很大程度的分化和错位。

如果不稳定房价,大家为逃避房地产税而集中抛售的话,房价就会下跌。作为抵押物寻求银行贷款的人就要拿钱来补充,使抵押物足值,而目前的杠杆率已高达70%,大家实在没钱,就会造成“倒挂”,断供断贷,楼市泡沫一戳就破,后果不堪设想。

不动产登记全国联网能满足公众“三大期待”吗?

征税背景逐渐成熟
现在离正式征收的2021年还有3年时间,征收房地产税前还有两步要走。一是不动产登记平台实现全国联网,二是冻结楼市,为收税提供稳定环境。

不可否认的是,不动产信息全国联网,有可能在一定程度上影响市场预期。但这种影响的程度,实际上很难判断。尤其在一些热点城市,面对基本面“供需失衡”的市场,这种对预期的影响可以小到忽略不计。

为保住买了房的人,楼价不能降,为保住还没买房的刚需族,楼价不能涨。所以,冻结楼市,稳定房价是大方向。

不少人认为,不动产信息联网了,就可以随便知道官员有多少房子,“贪官和炒房的都蒙了”。不过,这种想法,确实“很傻很天真”。

来源:证券日报、网贷之家官网等

不动产登记全国联网,如果用一句话解释它的意义,那就是在于打破“信息孤岛”。

据了解,近日多个省份发布了推进不动产登记方案。

于是,2013年,这项工作在困局了多年之后终于破冰。当年11月20日召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。在中央层面,由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

8月17日,河北省发布的《关于推进不动产登记“最多跑一次”改革的指导意见》提出,加强房屋交易、税费收缴、不动产登记业务协同,推进“一窗受理、并行办理”“互联网+不动产登记”,分批实现不动产登记“最多跑一次”。全面推进不动产登记信息管理基础平台与房屋交易管理信息平台相互对接,确保相关业务办理的连续、安全、便捷。税务部门办理房地产交易涉税业务时,可直接调用土地、房屋登记共享信息进行税源信息采集,并留存纳税人确认的调用信息记录。

房地产税、影响房价、有助反腐,对于这三大“公众期待”,可以说,与不动产登记全国联网有或多或少的联系,但又无法直接“满足期待”。

比如在上海,上海人第二套人均超60平米,非上海人第二套就要开始征。你有价值600万的二套房,一年就收你(6000000*0.6%=)36000元的房产税。如果房子用于出租,相当于比原来少拿一半租金。如果房子涨价了,则要按规定周期进行重估交税。房价涨,税也是水涨船高。

要实现“四统一”,并在统一基础上,实现全国联网,理论上并不难,但现实操作的逻辑中,其实并不容易。

8月10日,山东省发布的《优化不动产登记专项行动方案》提出,国土资源部门要在确保个人财产隐私和商业秘密的前提下,将涉及房屋的不动产登记相关结果信息实时提供给住房和城乡建设(房管)部门,保障住房和城乡建设(房管)部门做好房地产市场监测、监管和调控等工作。不动产登记机构受理不动产登记申请后,要即时将税款征收的审核材料和相关数据信息共享给税务部门,确保税务部门落实税收政策、核收税款。住房和城乡建设(房管)和税务部门要将新建商品房预售合同备案信息和完税信息实时提供给不动产登记机构,满足不动产登记工作需要。鼓励国土资源与住房和城乡建设、规划等部门建立网络连接,不动产登记机构在办理不动产首次登记等业务时,直接通过网络获取符合规划和验收等证明材料,提高工作效率。

而把不动产登记全国联网视为“房价克星”的观点,则存在明显的误读。

不动产登记从2014年启动以来,已经历时四年,从一开始就受到了全社会关注。不过,社会对不动产登记的关注,并不在于“登记”本身,而是它可能产生的衍生效应:这项工具,是否会影响房价涨跌?是否意味着房地产税开征已经具备了条件?甚至有没有可能成为“反腐利器”?

不动产登记有助于反腐,这个结论也没有太大问题。不过,与人们想象中的方式,也有区别。

而且,根据以往经验,信息查询一般都限于“以房查人”,“以人查房”则受到严格控制。也就是说,即使是权利人,或者利害相关人,也只能查询特定不动产背后的信息和人员信息,而不可能通过某个人,来查询他背后所持有的不动产信息。

自然资源部还给出了一组数据,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口,8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。

此前,中国执行不动产登记的部门至少有6个,住房和城乡建设部门负责城市房屋所有权登记;国土资源部门负责集体土地所有权、国有土地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权登记;农业部门负责耕地、草地承包经营权登记;林业部门负责林地所有权和使用权的登记;渔业部门负责水面、滩涂的养殖使用权的登记;海洋部门负责海域、无居民海岛使用权的登记。

全国联网难在哪?

原国土部不动产登记中心市场监测处处长卢静也解释过,房地产税的目的主要是调节供求关系,优化资源配置,调节收入分配,防止房地产市场泡沫,稳定房地产市场运行。不动产统一登记制度实际上是在鼓励和保护人们持有产业,其制度设计的初衷并未与开征房地产税相挂钩,更不是为了征收房地产税。“虽然不动产统一登记客观上有利于摸清房地产家底,为房地产税的出台奠定更为扎实的基础,但是不动产统一登记并不是开征房地产税的必要环节和条件”。

“三大期待”

有学者曾表示:“无限制地允许他人随意查询复制不动产登记资料查询,不仅违反我国法律规定,也无助于反腐,更会扭曲不动产登记制度的功能,侵害他人的隐私权等合法权益。”

出台房产税,与不动产登记全国联网关系最为紧密。

不动产涉及范围很广,除了土地、房屋之外,还包括森林、耕地、林地、草地,甚至还包括海域。不仅包括城市建设用地,也包括了农村宅基地。

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