公务员考试热点天天读:北京调控“拆迁补偿”

各位拆哥粉丝:

作者:中宜教育国内考试研究中心教研组组长 戴斌

朝阳区大望路的北京铁路局拆迁项目酝酿启动。本文会通过深入浅出的讲解,给大家勾勒拆迁补偿的全貌。基础知识还是需要的,所以列出四个公式。此外,再次提示各位“两限房”在上市交易时,须缴纳35%的差价收益款(成交网签价-购买价格)。

【社会问题的背景】

地块位于朝阳区百子湾路27号,东临东四环路,南临百子湾路,西临西大望路,北临京秦、京哈铁路,总用地约14.6公顷。这里曾经是一片北京东站的铁路货场用地。

(1)2010年8月16日,北京市政府办公厅印发了《2010年加强投资调控做好全年投资工作任务分工方案》。本市将通过调控和平衡拆迁安置补偿水平,控制拆迁成本。市住建委将针对拆迁成本过快上升,制定合理、可操作措施。

拆迁的缘起,则是北京铁路局的住房保障计划。2012年前后,铁路局提出了用地规划调整,把原先停用的货场腾退,改建为保障性住房。目前来看,三处安置房的产权性质应为两限房。

(2)根据《方案》,北京市将建立重点建设区域投资月度监测机制。每月5日前,各相关部门、区县报送城市南部地区、六大高端产业功能区、50个重点村、通州国际化新城、未来科技城、永定河绿色生态发展带、首钢厂区及周边区域、丽泽商务区、雁栖湖生态发展示范区等重点区域投资进展、形象进度及存在的问题。根据《方案》安排,将由市住建委牵头,会同市政府法制办、市农委、市国土局等部门,对本市拆迁政策进行系统梳理,加大行业和区域拆迁政策指导。针对拆迁成本过快上升,制定合理、可操作的措施。各区县将加强对辖区内拆迁安置补偿水平的调控与平衡,合理控制拆迁成本。

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(3)按照计划,2010年度北京市供地总量达到6400公顷,其中2500公顷用于住宅,其余的土地用于基础设施、工业仓储、体育、行政等项目。1250公顷的政策性住房用地中,廉租房及公租房用地50公顷,经适房用地200公顷,限价房及定向安置房用地1000公顷。今年上半年,北京市实际供应住宅用地1450公顷,完成全年计划住房用地供应量的58%,与去年同期相比增加了400%。据了解,去年北京实际供应土地约6000公顷,比今年少400公顷,其中住宅用地供应1523公顷,比今年少了近1000公顷,当年北京土地出让金实收494.17亿元。

西大望路回迁房效果图,东侧为东四环路

(4)目前,北京的情况是拆迁成本越来越高,拆迁难度越来越大。以通州为例,目前大多数房屋均价在2万元/平米左右。通州运河核心区及西海子棚户区居民拆迁的货币补偿标准为每平米1.5万余元。而去年上营棚户区拆迁每平米补偿8000余元,有关部门称,今年的评估仍采用市场比较法,但充分考虑了周边住宅一年来的价格变化。拆迁成本是土地成本的一部分,加上土地入市土地出让金,一级开发单位资金的成本,这些成本加在一起,它的上涨速度和由此产生的成本提高,对房价来说是一个巨大推力。政府如果想控制房价,势必要控制土地成本,控制土地成本则需控制拆迁成本。按照通州的土地成本计算,已经接近现在的房价,有的项目经过楼市政策的调整,房价回到每平米2万元,甚至还要低。而再入市的土地成本势必因拆迁成本提高而上涨,如果不控制拆迁成本,房价是无法控制的。

幸亏新的北京东站实质定址于城市副中心。西大望路的老北京东站,如果要修建大型枢纽,也不会有这样回迁的利好了。

(5)拆迁,城市发展中一个不可回避的问题,控制成本和被拆迁人的利益诉求,两者如何平衡更是一个难题。一位参加去年4月西长安街道路拓宽拆迁工作的负责人表示,当时拆迁过程中不但首次根据市场价为居民定补偿标准,还推出了一系列配套政策,比如组织居民选购限价房、发放残疾人补贴、为下岗人员组织专场招聘会等,看似跟拆迁工作没关系的一系列工作都成了拆迁办的事。该人士表示,虽然做了一些提高拆迁成本的事情,但是拆迁工作进展顺利,这样做比房子“拆不动”要值。

中国铁路的长期负债数额稳中有升,截至2018年3月底,负债总额为4.3万亿元。棚改货币化其实也在分门别类、审慎推进。在这样两个大背景下,北京东站拆迁项目可谓别样的幸运儿。

2009年4月,北京西长安街拆迁工程,首次尝试参照市场评估价格给予拆迁补偿款,补偿基础价格达到3万元/平米;此前,北京市的拆迁按基准地价法评估。如果按以往方式,该地区最多补偿8800元/平米。当时有专家评论,这样做有利于开展拆迁工作,但是也提高了拆迁成本,同时抬高了地价。

大家都知道,在西大望路南段,真正能卖上高价的二手房,都是诸如珠江帝景陈经纶学区(9.5万元/㎡)、广渠·金茂府土豪大平层(14万元/㎡)。那么东站这块的老旧房拆迁,在公允价值上,能否赶上他们?

即便如此,2010年6月,北京市还是提出对拆迁户的补偿标准采取参照同地段的市场价格法。舆论对此做法普遍高度评价。

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“你把人家房子拆了,总得让人家有能力购买新房子。”回忆当时的拆迁工作时,该负责人表示,自己虽然是拆迁指挥部的负责人,但干的事情基本都是拿着百姓的需求找领导申请的事。他说,他的很多工作,都是入户了解居民的需求,回头跟上级单位提要求,尽量让老百姓的需求得到满足,尽量保证拆迁顺利。

东四环南段第一豪宅——广渠金茂府,仅与地块相隔1个街区

据介绍,西长安街拆迁区域内市政基础设施相对落后,居民居住条件、居住环境较差,户均住房面积约20平米。按此计算,一户居民实际拿到的拆迁款在80万元上下,可能不够买一套满意的商品房。此外,该地区还有9平米左右的住户,“就算一平米10万元,能买多大的房?”该负责人说,他们组织了3处价格约在6000元/平米的限价房和一些二手房源供居民选择,同时针对一些特殊困难群体,为他们申请廉租房;针对残疾人,单独发放残疾人补贴,尽量保证满足居民的需求。

拆哥为你抽丝剥茧,条分缕析——

【核心观点】

l公式一:全部拆迁款=拆迁补偿款+各项奖励款

(1)拆迁成本越来越高,造成大家对房价的心理预期越来越高,拆迁难度加大,造成土地供应减少,土地供不应求自然导致房屋价格上涨。这就是政府加大土地供应,妥善把握土地入市交易节奏的重要原因。如果土地成本降下来,政策房租售价格也自然下降,缓解供需矛盾。目前因拆迁补偿造成的矛盾越来越多,重点村改造等重点工程进度受到影响,但控制拆迁补偿可能会加重拆迁户与拆迁方的矛盾,这是导致调控拆迁成本的难点,需要在就业、住房等方面有配套政策。

北京的拆迁基本上都遵循“先给钱,再买对接房源”的原则。也就是说先按政策给拆迁款,然后再让你用拆迁款购买对接的外迁房源或者本地回迁的房源,多退少补。

(2)从拆迁政策的演变历程来看,戴斌老师认为这次北京市政府率先在政策文件的角度,对拆迁补偿的标准问题,执行了“标准下行”的调控政策。这实际上也是目前国家调控房价的一个补充性对策,也是与时俱进的一个举措。或许很多人会不理解,以下戴老斌师带大家一起回顾以下“过去的情况”:

l公式二:剩余拆迁现金=全部拆迁款-对接房源购房款

以前,我们是主动“增加”拆迁的补偿标准,因为当时动拆迁补偿的涨幅远远滞后于房价的涨幅,导致居民不愿搬迁,从而引发民怨和频繁的上访。后来补偿标准上去了,这方面的矛盾也就少了。

问题的关键在于,拆迁户能够极低的“结算价格”购买对接安置房源。这个“结算价格”实际上一个超低的折扣,包含了巨大的隐性拆迁补偿。

而“现在的情况”和以往有了很大不同。《城市房屋拆迁管理办法》规定动拆迁补偿标准由地方政府制定。城市有“贫富”,补偿有“高低”。可能在“部分城市”中居民并不愿动迁,但在财力雄厚的一线城市和部分二线城市中,由于补偿标准较高,绝大多数居民是渴盼动迁的。但是,“羊毛出在羊身上”,“高额的拆迁补偿”很可能转嫁到未来的房价上,导致了目前大城市市中心的放假居高不下。所以,大城市的地方政府(如北京、上海)才需要调控目前过高的“拆迁补偿标准”。当然,大的方向是没有问题的,但是“调控”不意味着“一味降低”,中宜教育戴斌老师认为:要实事求是,坚持科学发展观,合理为拆迁“定价”。这才是地方政府需要重视的关键问题。

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