中海、绿地、绿城、华夏幸福、华润置地2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理!正规网赌平台

2.2018年4月23日,发行上海世茂股份有限公司2018年度第一期短期融资券;

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十一、龙湖地产

绿城坚持核心城市核心地段的投资战略,但是对一些一二线城市周边,经济基础较好的三四线城市,有合适的项目也会投入,不过还是以短平快项目为主。绿城对三四线城市的投资有严格标准,寻找人口基数大和购买能力强的优质城市,项目体量控制在30万平方米以内,20万平方米左右则最佳,以快速周转解决流动性、销售和规模问题。绿城60%占比的项目多数为在二线和三四线的项目,此前的5912模式(5个月开工,9个月开盘,12个月现金流为正)实施后,现有的项目能做到4个月开盘,高周转的模式也并不比其他公司弱。

五是积极试水产城、大健康/养老、教育、特色小镇等领域,以及重点布局酒店项目;

一是聚焦三大城市群、四大都市圈的同时,择优拓展一二线城市周边承接产业及人口外溢的优质三四线城市。

2018新城控股主要实施以下调整:

三是强化2018年绿城的重点发展关键词:“五位一体”、“轻重结合”复合型发展,即以绿城中国为主体,构建绿城房产、绿城管理、绿城资产、绿城小镇(温州文成小镇项目、潍坊昌乐小镇项目)、绿城生活五大业务板块。

(一)战略调整

2.关注宏观调控非主控城市发展机会,通过多样化土地资源获取方式,进行低成本储地;

(三)核心融资

四是继续重点布局代建板块,2018年绿城管理销售额预估将实现500亿元。

(二)拿地策略

2.今年年初绿城拿到了300亿元的直接融资,包括ABS、公司债、长租公寓债等在内,渠道广泛。

(三)核心融资

需特别提及的就是华夏幸福引入中国平安作为战略投资者,缓解资金压力,优化公司的治理结构,另外公司通过对赌协议业绩承诺与股权激励业绩承诺机制,对管理层实行监督与激励。

位列十一的龙湖地产2018年面临销售增速放缓的现状,根据公开信息显示,2018年1-4月份销售额同比下降5.35%,销售业绩处于“下行”状态;同时在追求稳健发展的同时却无法摆脱与规模的抗衡与困境。

四是加强在“速度”和“质量”上下功夫,着力库存去化、新盘销售、资金回笼等工作,根据绿地公开披露的财务数据显示,2018年一季度回款584亿元,回款率120%。

2.6月发行公司债券(第三期),规模不超过人民币30亿元(含30亿元)。品种一为3年期,票面利率询价区间为4.7%-5.7%;品种二为5年期,票面利率询价区间为5.0%-6.0%;

(一)战略调整

1.除了在土地市场频频出手,融资速度也明显加速,以有效解决规模增长与资金需求相匹配的发展需求;

拿地区域方面,绿城坚持以一二线为主(北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、成都等),并布局一些核心城市辐射区域并极具发展潜力的三四线城市(嘉兴、南通、义乌等)。

十二、金地集团


2.关注宏观调控非主控城市发展机会,通过多样化土地资源获取方式,进行低成本储地;

(二)拿地策略

2.2018年6月与新加坡政府投资公司合作成立了10亿美元长租基金。

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

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八、绿城中国

《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(二)—中海、绿地、绿城、华夏幸福、华润置地篇》

二是依托房地产主业优势,启动“地产+”的新一轮布局,积极发展大基建、大金融、大消费等产业集群,为公司发挥协同效应、平衡经济波动、实现持续增长,2018重点布局养老和文旅项目,如“雄安绿地双创中心”、山东胶东半岛布局千亩康养小镇、雪莱小镇,“地产+科技及综合产业”之新动能产城融合,包括会展经济园、科技先行谷、生活示范区等三大园区,如中国济南绿地国际博览城等。绿地科技先行谷以先进动力研发、孵化为核心,重点打造先进动力产业园、绿地云谷产业园和科创总部园三个园区。

2.新增土地储备主要集中于经济发达、购买力强劲的长三角、珠三角、环渤海,以及中西部有竞争力的二线省会城市及其卫星城;

华夏幸福在2018年以来遇到的融资问题有目共睹,其中产业新城应收账款金额大,回收周期长,由此导致资金链紧张(控股股东中国平安折价转让19.88%的股权可能与之有关)。

十五、旭辉控股

(一)战略调整

二是开始摆脱传统地产商,成立产业基金从事股权投资,如联合清科集团进行产业项目投资,基金规模上百亿,且开始产业园项目–上海“龙湖闵行中心”的投资开发;

绿地在拿地上重点关注三大关键点:(1)城市群;(2)高铁沿线;(3)三四线城市快周转项目。近期重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目,大力推进土地储备工作。

(一)战略调整

4.3月12日和13日在上交所发行公司债10.9亿,在银行间市场发行短融15亿。

2.拓展融资渠道,借助境内外双融资平台,通过发行美元债、公司债、ABS、ABN等多种方式实现融资。

一是在内部培养8家300亿以上的区域公司,成为2018年4000亿目标的重要基础,在原有的小镇、大盘、超高层项目外,增加短平快项目,加快周转率。

(二)拿地策略

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

一是地域扩张,落实公司“1+3”战略布局,拓展深耕的城市群,持续打造更多百亿销售规模的城市公司;

1.1月6日取得股份公司50亿非公开发行公司债。

十四、世茂房地产

接前文:《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》

1.新城控股融资“新思路”–布局三家银行:以9.73亿收购江苏新启,通过这笔交易,新城控股一举成为江南农商行、镇江农商行、常州金坛兴福村镇银行等3家银行的主要股东;

六是重点布局长租公寓,如雄安绿地双创中心、香河绿地双创中心、绿地铂骊公寓项目。“双创中心”打造集创新创业、公共孵化服务、投融资服务、创业辅导、国际资源对接为一体的共营区域,为创建区域“创业大街、创业社区、创业慧谷”等业态做好基础,后续择机共建双创基地。另外布局多元化生意,如投资创客中心;针对中产阶层客户推出进口精品超市G-Super,且在2018年做进一步扩张,门店将从现有的37家扩展到100家。无独有偶,2018年1月绿地集团联合WE+酷窝品牌,在西北六省区推动传统写字楼与联合办公、共享经济的融合项目。

2.在未来具体城市的投资布局上,将深耕和广拓相结合,将阵地扎根与游击战相结合,抓住一些深耕布局的机会,同时也选择一些结构性的短暂机会;

七是组建新构架,五大轻资产集团包括绿城管理集团、绿城资产集团、绿城理想生活集团、绿城房屋科技集团和雄安公司。

十四、世茂房地产

七、绿地控股

1.发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券,债券票面利率5.6%,这也标志着全国首单住房租赁专项债券的成功发行;

同碧桂园和绿地类似,华润的一些物业亦爆出存在质量问题,对其声誉造成了较大影响。华润的地产项目开发集中在一二线城市,未能充分从上一轮三四线城市去库存及房价上涨中受益,营收和净利润增速相对其它地产商较低。当前地产宏观调控趋严,特别是核心一二城市成交量和价格增长受限或出现下跌,华润后续的业绩增速可能会受此影响。

2018年以来地产宏观调控趋紧,同业竞争加剧,世茂重点布局的一二线城市受本轮政策调控的影响较大;而且对房地产业务依赖很大,多元化布局较其他大型开发商相对比较迟缓。

主要有招拍挂、PPP项目,拿地区域主要是产业新城,比如武汉市黄陂区前川产业新城PPP项目、石家庄元氏县产业新城PPP项目、贵阳市清镇市产业新城PPP项目等。

六是提出“空间即服务”(SAAS,Space As A
Service)理念,致力于城市空间营造与服务,其运营及服务的部分占集团业务比重将会越来越大。

4.华润目前的创新业务主要有康养地产、长租公寓、产业小镇、文化体育等,并已落地了多个小镇项目,包括深圳龙华苹果科技小镇、惠州罗浮山耕雨小镇、广佛时尚小镇、汕头濠江健康养老养生文化特色小镇、东莞道滘镇文旅项目等,另外还成立了“华润影业”公司,计划布局文化娱乐产业。

十一、龙湖地产

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《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》

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六是新组建的绿城科技集团围绕建筑科技化、住宅科技化、楼宇经济科技化等方面推进,具体包含四大板块内容:4S公司、精装修集团、基电安装公司、绿城PC构建厂。

(三)核心融资

公开资料显示,2018年,绿地将重点布局长三角、珠三角、京津冀等一线城市群及周边地区;江西、安徽、武汉、中原、山东、西北、西南、昆明及南宁等二线城市群及周边地区以及地级市高铁站周边地区。

二是合纵连横,针对不同目标市场制定出不同的发展定位和策略,整合内外部资源,综合利用多种方式丰富公司土地拓展渠道;

与前几家大地产公司面临的发展问题类似,绿地遭遇了多元化困局,2017年绿地多元化业务中的建筑、汽车、商品销售、能源方向的毛利率仅分别为3.75%、3.98%、1.38%和1.67%,使整体毛利率大幅拉低至14.34%。绿地进入2018年以来负债率较高,利息支出大,按8%的融资成本计算,每年的利息支出就高达400亿元。根据公开报道,近期绿地重庆、上海、成都、西安,郑州、武汉等多地项目亦爆出存在质量问题。尽管绿地有境内外融资双方管道,但政策收紧,融资渠道受限,在高负债率的背景下,融资成本可能将进一步上升。

对于2018年的布局思路,龙湖地产延续“稳健迅捷”
的投资策略,以应对投资弱市下的波动风险,抓住机会以积极合理价格补仓,并寻求持续的行业收并购机会。

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(一)战略调整

八、绿城中国

曾经与招商蛇口、保利和万科并驾齐驱的金地集团(招保万金),目前在排名上也有一定的下降。根据公开报道显示,金地集团今年以来受房企各融资渠道收紧的影响,金地的融资成本也明显上升(去年平均成本的4.56%,今年已发行的票面利率最低达到了5.3%);快速拿地使资金承压,负债率已由2016年的65.43%上升到2017年的72.13%。

绿地在2018年的战略调整有目共睹,主要体现在如下几方面:

龙湖针对集团面临的问题以及配合集团发展模式,2018主要实施以下调整:一是积极拿地,平衡负债率与发展的节奏,2018年1-5月拿地规模即达到380亿元,位居房企第四;

七、绿地控股

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